Каталог

Помощь

Корзина

Оценка объектов жилой недвижимости, гор. Екатеринбург, ул. Готвальда

Оригинальный документ?

Содержание

 

Введение3

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости6

1.1 Нормативно правовые основы оценки жилой недвижимости, оценочной деятельности6

1.2 Виды стоимости жилой недвижимости11

1.3 Принципы определения стоимости объектов недвижимости15

1.4 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости20

Глава 2. Оценка объекта жилой недвижимости26

2.1 Описание объекта недвижимости26

2.2 Оценка жилой недвижимости сравнительным подходом30

2.3 Оценка жилой недвижимости доходным подходом34

2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом39

2.5 Согласование результатов оценки недвижимости44

Заключение47

Список использованной литературы и источников49

Приложения51

 

Введение

 

Недвижимость является базой национального богатства Российской Федерации, как и во всех других развитых странах мира, поэтому абъективность оценки ее стоимости будет в немаловажной степени предопределять экономическое позиционирование страны, и служить основной для устойчивого развития национальной экономики.

Российский рынок недвижимости на данный период времени показывает стремительный рост, вместе с чем возрастает актуальность и востребованность независимой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, так как на основе независимой оценки происходит обеспечение защиты имущественных прав собственников. При этом стоит отметить, что в современных условиях для большей части граждан России, жилая недвижимость является почти единственным реальным активом. Исходя из этого, следует, что объективную оценку жилой недвижимости можно представлять в качестве одной из основ социально-экономической защищенности граждан страны, в непростых рыночных условиях, а так же эффективным инструментом управления недвижимым имуществом, со стороны государственных и муниципальных органов власти.

Российский рынок жилой недвижимости можно охарактеризовать операциями по купле-продаже квартир и домов, а так же их аренде. В данном случае квартиры являются основным объектом рассматриваемого сегмента недвижимости, по причине их высокой доли по сделкам. Оценка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости РФ характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Оценка жилой недвижимости включает в себя установление стоимости недвижимого имущества или прав в отношении оцениваемого имущества. 

Оценщик рассчитывает стоимость объекта жилой недвижимости и оформляет отчет об оценке в соответствиями с Федеральными стандартами оценки; стандартами и правилами оценочной деятельности, разработанными и утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, так же с учетом требований Банка (при возникновении такой необходимости) и в соответствии с другими нормативно-правовыми актами.

Цель аттестационной работы состоит в изучении методологической базы оценки жилой недвижимости, и производства расчета рыночной стоимости объекта.

Исходя из поставленной цели был сформирован перечень задач:

- рассмотреть теоретические основы оценки стоимости недвижимости;

- произвести оценку объекта жилой недвижимости, посредством затратного, сравнительного и доходного подхода и провести сравнительный анализ результатов оценки.

Объектом исследования аттестационной работы является жилая недвижимость.

Предметом исследования аттестационной работы является рыночная стоимость объекта жилой недвижимости.

Методологической базой для написания аттестационной работы являлись труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости, таких как А.Г. Грязновой, А.И. Драпиковского, Н.В. Родионовой, А.В. Севастьянова и др.

Информационная база исследования аттестационной работы включает данные рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы и приложений.

Во введении ставиться цель и выделяются задачи, формируется объект и предмет исследования.

Первая глава аттестационной работы посвящена изучению теоретических основ оценки стоимости недвижимости, включающие нормативно-правовые основы оценки жилой недвижимости и оценочной деятельности, виды стоимости жилой недвижимости, принципы определения стоимости объектов недвижимости.

Во второй главе на примере выбранного объекта жилой недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной не далеко от исторического центра города Екатеринбурга, произведена оценка стоимости, посредством затратного, сравнительного и доходного подхода, а так же посредством сравнительного анализа подведены результаты оценки.

В заключении изложены основные выводы из проведенного исследования аттестационной работы.

Список литературы содержит перечень авторов и их трудов, и иных источников, использованных в ходе написания работы.


Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

 

1.1 Нормативно правовые основы оценки жилой недвижимости, оценочной деятельности

 

Понятие недвижимого имущества (недвижимости) закреплено в ст. 130 ч.1 ГК РФ от 30.11 1994 (ред. от 23.05.2015) [1]. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности, согласно ст. 209 ГК РФ[1], включается в себя право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Динамично развивающаяся обстановка на современном рынке недвижимости, большое количество внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость недвижимых объектов, при заключении любых сделок с ним: кредитовании под залог недвижимости, приобретении недвижимости в ипотеку, приватизации, страховании - обуславливает необходимость проведение процедуры оценки недвижимости.

Оценка недвижимости – это вид оценочной деятельности, который включает в себя расчет стоимости объекта оценки или же отдельные права в отношении оцениваемого объекта. Оценка недвижимости производится в отношении жилой, складской, офисной и коммерческой недвижимости, квартир, домов и комнат, зданий социального и культурного назначения, производственных помещений и земельных участков.

К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома – односемейные, малосемейные и многоквартирные капитальные дома, предназначенные для постоянного проживания; гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.

К жилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, представляющий собой последовательность этапов. Этапы оценки недвижимого имущества, проиллюстрируем на рисунке 1.

Рисунок 1 - Основные этапы оценки недвижимого имущества

Рисунок 1 - Основные этапы оценки недвижимого имущества

 

Временная теория стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфическим товаром, со временем меняют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение со временем стоимости денег происходит под влиянием целого ряда факторов. Важнейшими факторами можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Таким образом, необходимо сравнивать затраты на приобретение недвижимости с суммой предстоящих доходов, приведенных по стоимости к моменту инвестирования.

Оценка недвижимости методом прямой капитализации

Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Элвуда [8].

Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует,                                     (1)

где R – ставка капитализации;

Υ – ставка дохода на собственный капитал;

Арр – возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS – фактор фондопогашения при ставке Υ для прогнозируемого периода владения;

ЧОД – чистый операционный доход;

ТС – текущая стоимость.

 

Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле:

Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле,                                        (2)

где ЭВД – эффективный валовой доход;

ПР – прочие расходы.

 

Эффективный валовой доход определяется следующим образом:

Эффективный валовой доход определяется следующим образом,                               (3)

Список использованной литературы и источников 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.111994 N 51-ФЗ

2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1) / СПС «Консультант плюс» 

4. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N7)» 

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов - Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.

6. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / А.Г.Грязнова, М.А..Федотова. – М.: Финансы и статистика. 2004. – 400 с.

7. Драпиковский А.И. Оценка недвижимости / А.И. Драпиковский, И.Б. Иванова, Н.С. Игнатенко, Н.Б. Исаев, И.В. Лукашова, Н.В. Мокроусов, Л.В. Романенко / Под ред. А. И. Драпиковского, И. Б. Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с.

8. Михайлец В.Б. Доходный подход и метод фиксированного финансового левереджа // Вопросы оценки. 2001. №1.

9. Родионова Н.В. Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы влияющие на цену недвижимости. Аудит и финансовый анализ, 2009. [Электронный ресурс]

10. Севастьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. - М.: Академия, 2008.

11. Объявления о продаже квартир в гор. Екатеринбург [Электронный ресурс]