Каталог

Помощь

Корзина

Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Оригинальный документ?

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение3

1. Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования7

1.1 Историческое развитие ипотеки7

1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости15

1.3 Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования23

2. Методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования29

2.1 Принципы и стандарты оценки29

2.2 Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком40

2.3 Характеристика подходов к оценке43

2.3.1 Затратный подход и его методы46

2.3.2 Сравнительный подход и его методы52

2.3.3 Доходный подход и его методы

3. Определение стоимости оценки недвижимости61

3.1 Постановка задачи оценки61

3.2 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости64

3.2.1 Использование затратного подхода64

3.2.2 Использование сравнительного подхода74

3.2.3 Использование доходного подхода78

3.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости81

Заключение83

Список литературы85

Приложения87

 

Введение

 

Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 года «О бюджетной политике в 2010–2012 годах» было указано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами.

Необходимо отметить, что в 2014 году Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный закон принят Государственной Думой 2 июля 2014 года и одобрен Советом Федерации 9 июля 2014 года. Федеральный закон направлен на совершенствование правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. В частности, Федеральным законом определяются функции органов управления национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков, требования к его составу, структуре и порядку принятия им решения. К полномочиям национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков Федеральным законом отнесены в основном функции по координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков и обеспечению взаимодействия профессионального сообщества с органами государственной власти. Помимо этого предусматривается, что при федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, создаётся совет по оценочной деятельности (далее – регулирующий орган), функции которого связаны прежде всего с регулированием оценочной деятельности.

Уточняются полномочия регулирующего органа. В частности, к его новым полномочиям относятся формирование и утверждение программы разработки федеральных стандартов оценки и внесения изменений в них, а также внесение изменений в федеральный стандарт оценки по определению кадастровой стоимости и утверждение методических указаний к нему, обязательных для применения всеми участниками профессионального сообщества.

Федеральным законом уточняются обязанности оценщиков и повышается их ответственность перед пользователями оценочных услуг, а также ответственность саморегулируемых организаций оценщиков. Например, оценщикам вменяется в обязанность включать информацию, касающуюся отчёта об оценке объекта оценки, в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в тех случаях, когда проведение оценки объектов оценки обязательно. Кроме того, более подробно регламентируются обязанности и ответственность юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Федеральным законом уточняются положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», касающиеся государственной кадастровой оценки. В частности, устанавливается требование, в соответствии с которым государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трёх лет (в городах федерального значения – не чаще чем один раз в течение двух лет), но не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Вводятся дополнительные требования к исполнителям работ по определению кадастровой стоимости и устанавливаются требования к заказчику в части обязанности раскрывать информацию о принятии решения о проведении государственной кадастровой оценки.

В связи с последними поправками от 2014 года, в настоящее время ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной аттестационной работе будет исследован процесс оценки коммерческой недвижимости, передаваемой в залог банку.

Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в Российской Федерации и методологическую базу оценки недвижимости, и произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

– рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

– изучение методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

  определить стоимость оценки недвижимости.

Объектом исследования в данной аттестационной работе является аптека и отделение банка, общей площадью 564 кв. м, расположенные в одном здании  по адресу: г. Санкт-Петербург,  Литейный пр., д. 49 (местоположение объекта в Приложении №1 к аттестационной работе).

Предметом исследования аттестационной работы является рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.

 

1. Теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

 

1.1    Историческое развитие ипотеки

 

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль. Обратимся к истории ипотечного жилищного кредитования.

В древнем Риме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В римском праве развитие системы обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia – уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в его наименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

С упадком Римской империи институт ипотеки на время прекратил свое существование. Возродился он только в средние века в Европе.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и по существу являлась первым видом кредитования. В 30-е годах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. 

Начиная с 1737 года залоговое право не трансформировалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов. Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

В XVIII веке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В 1754 году появился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества.

К началу XX века в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который был ликвидирован после 1917 года.

Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества: движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине ХХ века.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 5 определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки.

Таким имуществом может быть жилое помещение. Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимого имущества) – способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В контексте жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. 

Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое, соответственно, продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор. Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.

В настоящее время банки предлагают различные ипотечные программы (различающиеся способами обеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставление кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита на покупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома, кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения; ипотечный кредит «Быстрый дом» (на покупку проекта индивидуального жилого дома из бруса, изготовление и покупка комплекта деталей жилого дома), (по договору между заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом). Гражданину может быть предложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца); при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (данный способ приобретения жилья является более распространенным); в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Ипотека может быть установлена на основании договора между залогодателем и залогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае, когда ипотечный кредит получается заемщиком под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Однако ипотечное жилищное кредитование для основной массы населения Российской Федерации в настоящее время недоступно. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 квадратных метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 квадратных метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно.

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства. Так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения Российской Федерации.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.

Согласно материалам Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей».

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходила из того, что в период с 2009 по 2011 год благодаря реализации антикризисных мер, экономика Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей – 20% и 230 тыс. кредитов соответственно.

Стратегия исходила из полного восстановления рынка в период с 2012 по 2020 год и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов.

Стратегия исходила из того, что в период с 2021 по 2030 год рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%.

Таким образом, для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье не многие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.

Однако экономические санкции со стороны Европейского союза и США, а также рост курса валют и увеличившаяся инфляция к концу 2014 года указывают на невозможность исполнения Стратегии долгосрочного развития в 2014-2015 годах, кроме того, наблюдается и рост ставок ипотечного кредитования в российских банках в преддверие банковского кризиса (средние ставки по ипотеке на 01.10.2014, Приложение №2 к аттестационной работе).

 


1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

 

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994 года, согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества: движимое и недвижимое.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Из данного определения недвижимости вытекает ряд свойств недвижимости:

– полезность – объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;

– долговечность – объекты недвижимости имеют значительные сроки эксплуатации;

– стационарность – объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без нанесения им ущерба;

– регламентированность – объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, их использование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимости, возможно, классифицировать, оценить и определить их месторасположение.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

– будущие периодические потоки денежных средств;

– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.


Таблица 1. Общая классификация недвижимости

Тип классификации

Виды недвижимости

По характеру исполь-

зования

Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и

производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины,

рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады.

Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады.

Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы,

ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и

административных учреждений.

По целям владения

Для ведения бизнеса, для проживания владельца

В качестве инвестиций.

В качестве товарных запасов и НЗП.

Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов.

По степени специа-

лизации

Специализированная (в силу своего специального характера редко,

если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом

рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев,

когда она реализуется как часть ее использующего

бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы,

электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения,

принадлежащие общественному сектору.

Неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую

существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования,

использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готов-

ности к

эксплуатации

Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального

ремонта незавершенное строительство.

По воспроизво-

димости в

натуральной форме

Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных

ископаемых

Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала. На основе определения недвижимости, данного в ГК РФ, можно сформулировать определение жилой недвижимости.

Жилая недвижимость – это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для постоянного проживания.

Данное определение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую недвижимость по следующим отличительным признакам:

– индивидуальные, многоквартирные жилые дома и квартиры – происходит конкретизация объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые представлены в определении ГК РФ;

– спецификация собственника жилой недвижимости – данный аспект важен для определения назначения, использования, классификации, возможности управления, осуществления сделок с жилой недвижимостью;

– постоянное проживание – данная особенность позволяет отграничить индивидуальные и многоквартирные жилые дома, предназначенные для оказания гостиничных услуг, устройства в них домов или баз отдыха, дач, от недвижимости, предназначение которой – постоянное проживание граждан.

Дадим классификацию жилой недвижимости. Во многих развитых странах разработаны классификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации и унификации недвижимости и сделок с ней. Так, в США принята следующая классификация жилой недвижимости по типу домов: коттеджи, или индивидуальные дома (family house), таун-хаусы, или квартиры повышенной комфортности (town house), обычные квартиры (apartments).

Для России представляется возможным сформировать следующую классификацию жилой недвижимости: индивидуальные дома, массовое жилье, жилье повышенной комфортности, элитное жилье.

Индивидуальные жилые дома – дома, предназначенные для постоянного проживания одной или нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как квартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районах с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.

Массовое жилье – многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные дома отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумом инфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ, отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).

Жилье повышенной комфортности – многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с квартирами большей по сравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительной инфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростные лифты из подземного гаража и т.п.).

Элитное жилье – многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные из современных строительных материалов с применением новейших строительных технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями, отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и уникальным архитектурным обликом.

Одним из главных показателей развития в стране рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость  -  важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной  и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредствам которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т. е. принимают во внимание физическую суть объекта недвижимости.

Рынок недвижимости  на практике делят на первичный и вторичный по способу совершения сделок.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными объектами. А также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов недвижимости  в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися  в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перепродажи  объектов недвижимости от одного владельца к другому.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости – физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Можно отметить следующие отличия рынка недвижимости от обычного рынка.

Объект недвижимости не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, следовательно, замена одного объекта на другой требует существенных корректировок в цене. На рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду. На рынке недвижимости государство через систему нормативно-правовых актов может оказать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения явление очень редкое. На рынке недвижимости сделки осуществляются с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. Предметами сделки, т. е. предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.).

Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом, можно отметить следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.

Условно можно говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба имеют свою цену и свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке.

Необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок.


1.3 Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

 

Оценка недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Перечень необходимых документов:

1. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании, которого такая регистрация может быть произведена (договор купли – продажи, дарения или другое).

2. Договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых документов, специалист – независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги, получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы. Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

–оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;

– совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;

– страхование недвижимости;

– разрешение имущественных споров;

– вступление в права наследства и т.д.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.

Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типа использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. 

К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются рыночная и ликвидационная.

Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются, в нашей практике и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих целях:

-  Оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для раздела имущества, для раздела имущества или для оформления в наследство. Квартиры и комнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус должен исчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры.

-  Оценка для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки в не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками, а не своими карманными. Для оценки нужны правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но не в каждом случае.

Правом оценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так и физические собственники.

Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Для рыночной оценки недвижимости находящихся в частной собственности, при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки квартиры необходимо представить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. 

Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости.

Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости – это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

Оценить можно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

Оценить квартиру на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.

 

2. Методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования

 

2.1 Принципы и стандарты оценки

 

Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика. В настоящее время приказами Минэкономразвития России 20 июля 2007г. №256, 255 и 254 утверждено три федеральных стандарта оценки.

Все федеральные стандарты оценки; разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, а именно:

- ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

ФСО №1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке, и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Регламентируются следующие понятия: объект оценки, цена объекта оценки, стоимость объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, подходы и методы оценки, дата оценки, эксперта отчета об оценке и др.

- ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости».

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Виды стоимости объекта оценки, рассчитываемые оценщиком, рассмотрены в данной аттестационной работе.

- ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».

При Госстандарте РФ в 1996 г. создан Технический комитет, которым были разработаны следующие ГОСТ;

Единая система оценки имущества. Основные положения ГОСТ Р51195.0.01–98;

Единая система оценки имущества. Термины и определения ГОСТ Р51195.0.02–98.

В мировой практике оценки разработаны и действуют Международные стандарты оценки (МСО 1–4 – американские) и Европейские стандарты по оценке основных средств. Каждая СРОО, из ныне действующих, разработало свои стандарты и правила, которые обязательны для выполнения членами данной СРОО.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов оценки;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

 



 

 

 

 

 

    

Схема стоимости недвижимости

  Рисунок 1.2 – Схема стоимости недвижимости

  

Принципы оценки недвижимости

 Рисунок 1.3 – Принципы оценки недвижимости

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости объектов оценки – принцип полезности, который означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект объектов оценки выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект оценки нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта оценки определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов объектов оценки наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов оценки самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта оценки зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов оценки, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект оценки больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта оценки, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации объектов оценки и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость объектов оценки не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 4500000 рублей, могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 9000000 рублей.

В Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава объектов оценки или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект оценки как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (табл. 2).

 

Таблица 2. Компоненты недвижимости и формы их компенсации 

Компоненты недвижимости

Формы компенсации

Труд

Зарплата, комиссионные вознаграждения

Оборудование и

технические средства

Процент на вложенный капитал плюс амортизация

Менеджмент

Прибыль, вознаграждение управляющим

Земля со строениями

Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и

амортизации строений

 

 

Остаточная продуктивность объекта оценки, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Минимизация затрат – потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью. Удовлетворение особых запросов потребителей – арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта оценки, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость объектов оценки.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов оценки различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.

Для объектов оценки сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов, повышения эффективности использования объекта оценки необходимо учитывать принцип разделения элементов объектов оценки и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы объектов оценки и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения означает, что цена объектов оценки изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах оценки в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах оценки. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта оценки и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение – это количество объектов не оценки, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты оценки в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок объектов оценки и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка объектов оценки. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка объектов оценки (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке объектов оценки ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта оценки. Объект оценки, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов оценки учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта оценки.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости объектов оценки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя, ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование объектов оценки, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объектов оценки.

       ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Таким образом, объекты оценки в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке объектов оценки.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости объектов оценки и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта оценки принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта оценки, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта оценки с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка объектов оценки, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки объектов оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке объектов оценки – доходный, сравнения продаж и затратный.

 

2.2 Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком

 

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

– рыночная стоимость;

– инвестиционная стоимость;

– ликвидационная стоимость;

– кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет, собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет, принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

– при изъятии имущества для государственных нужд;

– при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

– при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

– при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

– при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

– при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

 


2.3 Характеристика подходов к оценке

 

Оценка недвижимости, как уже отмечалось, – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения на основе принятых стандартов оценки и принципов оценки недвижимости.

Процедура оценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Подходы к оценке и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценка различных типов имущества требует и использования различных источников информации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей, оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

При определении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количество из ниже перечисленных подходов к оценке, руководствуясь принципом замещения, на основе соответствующих рыночных данных.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цены предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к объекту оценки, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации.

При определении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичные подходы, однако с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночной стоимости.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования вышеперечисленных подходов к оценке.

Применение каждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода к оценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, имеющейся информацией об объекте оценки. Наличие альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.


 

2.3.1 Затратный подход и его методы

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости. В его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. 

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта.

Затратный подход показывает оценку стоимости воспроизводства объекта, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

- Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

- Проведение оценки объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий на дату оценки.

- Определение величины накопленного износа объекта недвижимости.

- Расчет стоимости воспроизводства строения.

- Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной стоимости воспроизводства строения.

- Определение стоимости права собственности земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка, приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемого объекта, в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Санкт-Петербурга». Определение стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Стоимость воспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета стоимости строительства зданий и сооружений:

– количественный метод;

– метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;

– метод сравнительных единиц;

– метод объектов-аналогов.

Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применяется метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства возведения объекта-аналога определяется по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.

В Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема и т.д.) для различных типовых зданий и сооружений. 

Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах 1969 года и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе:

– накладные расходы и плановые накопления;

– затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

– прочие затраты, за вычетом возвратных сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика,  учтены затраты на непредвиденные расходы и др.

При определении стоимости строительства объекта оценки, используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

S69 = C69 * K1 *Н, (2.1)

 

где: S69 – стоимость строительства в ценах 1969г.;

C69 – стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);

Н – высота строительного объема, м.;

К1 – коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС;

Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:

 

S дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) – Исум., (2.2)

 

где: S дата оценки – стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;

S69 – стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;

I 1969-дата оценки – индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:

 

I 1969-дата оценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf, (2.3)

 

где: I1969-1984 – индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;

I 1984-дата оценки – индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года;

Кf – коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки, рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».

Э – оплата за подключение мощности энергоснабжения.

З – затраты на отвод земельного участка.

Б – благоустройства и коммунальные сети.

ПП – прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. 

Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.

НДС – налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.

Исум – суммарный износ объекта недвижимости.

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969г. к ценам 1984г. используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969г. в цены 1984 г.

Для пересчета стоимости строений с 1984г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984г. в цены на дату оценки.

Расчет величины суммарного износа: затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для расчета физического износа объектов существует следующий порядок расчета:

Физический износ определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы

 

Ифиз. = = Тфакт. / Тнорм.* 100%. (2.4)

 

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента 1,25.

Функциональный износ (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям.

Внешний износ (ИВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении.

 


2.3.2 Сравнительный подход и его методы

 

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

– изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

– сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

– анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;

– корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа.

Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценно образующих факторов. Метод дает возможность построения статистической модели, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценно образующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая информация. 

Набор цен аналогов рассматривается как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического ожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценки рыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

Модель имеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…, xok – для объекта оценки.

Построение регрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения, которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95%.

При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж.

Для проведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые схожие по основным ценно образующим факторами.

Расчет стоимости объекта оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):

- Отрицательная поправка (–) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.

- Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

– Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

– На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.

Объекты сравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.

Существуют следующие виды корректировок:

1. Корректировка на передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.

2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.

3. Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров.

4. Корректировка на наличие балкона/лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценно образующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.

5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее/более привлекательных по сравнению с объектом оценки.

6. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».

7. Корректировка на санузел. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.

8. Корректировка на фактическое состояние квартиры. Поправка отражает общее состояние объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1)  подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2)  общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

 

Ккап = (∑ (ЧОДiа: Цiа)/m,                                                                                     

где Ккап   - общий коэффициент капитализации;

ЧОДiа - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цiа     - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m    - количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по
формуле:

 Цоб = ЧОДо • Ккап = ЧОД • [∑ (ЧОДiа : Цiа)]/ m                               

 

где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

  

 

2.3.3 Доходный подход и его методы

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход базируется на двух основных методах.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенного периода владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозного периода, пересчитанных в текущую стоимость с помощью коэффициента дохода (нормы дисконтирования). Норма дисконтирования – это расчетная величина. 

Ее расчет основан на методиках кумулятивного построения, суммирования рисков, цены капитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных с прогнозом будущих изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долей достоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого рынка недвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальной обстановки в государстве. 

В условиях нестабильной экономической обстановки и отсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей достоверности, что также может привести к возникновению большой ошибки в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом.

В условиях нестабильной экономической обстановки и отсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей

где PV – настоящее значение денежного потока,

где PV – настоящее значение денежного потока,

FV – будущее значение денежного потока,

n – количество периодов времени, на которое производится вложение,

r – номинальная ставка процента, которая учитывает инфляцию.

Метод прямой капитализации (МПК) как частный случай, позволяет простым способом путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (норму капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентный мультипликатор) получить стоимость недвижимости. Такой метод осуществим только в условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовый рентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатам множества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности на нее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажи недвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достоверной норме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночных данных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чем требуется для выработки ставки капитализации. Методики расчета нормы капитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночных данных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, как следствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть применены из-за отсутствия рыночных данных.

В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.

Определение потерь от недоиспользования

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск не до получения арендной платы.

Данные потери рассчитываются по формуле:

 

К = (Кn * Nf) No, (2.7)

 

где Кn – коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;

Nf – число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;

No – общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.

Определение величины операционных расходов: для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации: за основу установления величины коэффициента капитализации используется значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Рыночная экстракция – это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.

 

3. Определение стоимости оценки недвижимости

 

3.1 Постановка задачи оценки

 

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения стоимости объекта:

Идентификация объекта оценки:

  функциональное назначение здания – торговое, аптека, банк,

  район местоположения – средняя отдаленность;

  адрес – г. Санкт-Петербург, Литейный пр., д.  49.

 Описание здания:

  характеристика здания – отдельное;

  площадь – 564м2;

  конструктивные особенности – помещения здания составляют 15–30м2 с коридором;

  этажность – одноэтажный объект;

 транспортная доступность – объект находится на второстепенной улице,

  необорудованный объект недвижимости;

 состояние здания – удовлетворительное (физический износ – 34, 91%).

Описание земельного участка:

  площадь – 1500м2;

 наличие асфальтобетонного покрытия – до 30% от площади участка;

  несущая способность грунтов – низкая.

Застроенная зданием площадь составляет 37,6% от площади участка.

Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником является ОАО «СМУ-15», находящееся по адресу: г. Санкт-Петербург,  ул. Строителей, 16, на основании договора купли-продажи.

Дата оценки – 1 декабря 2012 года.

Цель оценки – обеспечение кредита.

Вид стоимости определяется по цели оценки. В данном случае рыночная стоимость объекта недвижимости.

При выполнении аттестационной работы вариант использования земли уже является наилучшим. При анализе ЛНЭИ здания изучим соответствие варианта использования необходимым критериям:

- законодательная разрешенность – оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

- физическая осуществимость;

- экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценим возможную доходность по данным табл. 3 для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. По исходным данным здание относится ко 1 типу, его площадь – 564м2, местоположение – средняя отдаленность.

 

Таблица 3. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания

Назначение

Площадь

Место-

положение

 

 

Отд.

С/о

Цен.

Административ-

ное

Офис, банк

До 200

320

500

800

200-500

300

450

700

 

 

500-1000

250

400

600

 

 

Более 1000

160

350

550

Складское

Склад, автогараж

До 200

400

350

280

200-500

380

300

250

 

 

500-1000

280

250

180

 

 

Более 1000

260

240

160

Производствен-

ное

Пищевое производство,

мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности,

древо- и металлообработка

До 200

350

400

350

200-500

360

350

300

 

 

500-1000

320

300

200

 

 

Более 1000

300

280

180

Общественного питания

Столовая, ресторан, кафе

До 200

300

450

1100

200-500

280

400

1000

 

 

500-1000

220

350

800

 

 

Более 1000

150

330

700

Торговое

Магазин, супермаркет,

выставочный центр, аптека

До 200

380

600

1000

200-500

350

500

900

 

 

500-1000

250

400

700

 

 

Более 1000

180

380

600

 

Рассчитаем возможную доходность: 

D = A * 12 * S (3.1)

       административное: 400 р./м2 * 564м2 *12= 2707200 р.

       складское: 250 р./м2 * 564м2 *12= 1692000 р.

       торговое: 400 р./м2 * 564*12 м2 = 2707200 р.

(1)     максимальная доходность у здания торгового типа.

 

3.2 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

 

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3.2.1 Использование затратного подхода

 

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС – ИН

 

где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ – стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН – накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.

 

Таблица 3.1. Данные о продажах земельных участков

Характеристики

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи, тыс. р.

1650

4500

6020

4200

4375

2025

Размер, м2

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Права собственности

частная

сервитут

Гос-ная

сервитут

Гос-ная

частная

Условия финансиро-

вания

типичные

кредит

типичные

типичные

типичные

кредит

Условия продажи

срочная

продажа

срочная

продажа

типичные

Особые 1*

типичные

особые2**

Дата продажи

3 мес. назад

9 мес. назад

Наст. время

6 мес. назад

3 мес. назад

6 мес. назад

Местоположение

Цен.

Отд.

С/о

Цен.

Отд.

С/о

Асфальтобетонное

покрытие

До 10 %

До 30 %

До 50 %

До 30 %

До 50 %

До 10%

НСГ

низкая

высокая

средняя

средняя

низкая

высокая

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Цен. – объект расположен в центре города.

Отд. – объект расположен в отдаленном районе.

С/о – объект расположен в районе средней отдаленности.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной работе единица сравнения – цена 1м2. Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

 наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

 кредиты предоставляются под 15%;

 условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

 за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8%;

  разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;

 разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50%–3%, до 10% по сравнению с площадью до 50%–5%;

 разница в ценах между низк. И сред. Несущей способностью грунтов – 3%, сред. и выс. – 4%, низк. и выс. – 7%.

Расчет скорректированных цен земельных участков представлен в табл. 3.2

 

Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков 

Элементы сравнения

Объект

оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

1

2

3

4

5

6

7

8

Цена продажи объекта, тыс. р.

 

1650

4500

6020

4200

4375

2025

Размер, м2

 

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Цена единицы сравнения, тыс. р./ м2

 

1,65

0,9

1,4

1,5

1,25

1,35

Оцениваемые права собствен

ности:

частная

частная

сервитут

гос-я

сервитут

Гос-я

частная

– процент отличия

 

12%

10%

12%

10%

– корректиров-ка, тыс. р.

 

+0,108

+0,14

+0,18

+0,125

   скорректиро-ванная цена,

тыс. р.

 

1,65

1,008

1,54

1,68

1,375

1,35

Условия фи-нансирования

кредит

тип

кредит

тип

тип

тип

кредит

– процент отличия

 

15%

-

15%

15%

15%

-

– корректиров-ка, тыс. р.

 

+0,248

-

+0,231

+0,252

+0,206

-

    скорректиро-ванная

цена, тыс. р.

 

1,898

1,008

1,771

1,932

1,581

1,35

Условия продажи

типич-ные

срочная

продажа

срочная

продажа

типичные

Особые 1*

типичные

Особые 2**

– процент отличия

 

10%

10%

8%

7%

– корректиров-ка, тыс. р.

 

+0,1898

+0,1008

+0,155

-0,095

– скорректиро-ванная цена, тыс. р.

 

2,088

1,109

1,771

2,087

1,581

1,255

Дата

продажи

Наст. время

3 мес. назад

9 мес. назад

Наст. время

6 мес. назад

3 мес. Назад

6 мес. Назад

– процент отличия

 

2%

8%

4%

2%

4%

– корректиров-ка, тыс. р.

 

+0,042

+0,089

+0,083

+0,032

+0,050

– скорректиро-ванная цена, тыс. р.

 

2,13

1,198

1,771

2,17

1,613

1,305

Местополо-жение

С/о.

Цен.

Отд.

С/о

Цен.

Отд.

С/о

1

2

3

4

5

6

7

8

– процент отличия

 

20%

10%

20%

10%

– корректиров-ка, тыс. р.

 

-0,426

+0,1198

-0,434

+0,1613

Асфальто-бетонное покрытие

До 30%

До 10 %

До 30 %

До 50 %

До 30 %

До 50%

До 10 %

– процент отличия

 

2%

-

3%

-

3%

2%

– корректиров-ка, тыс. р.

 

+0,043

-

-0,053

-

-0,48

+0,026

Несущая способность грунтов

низкая

низкая

высокая

средняя

средняя

низкая

Высока

– процент отличия

 

-

7%

3%

3%

-

7%

– корректиров-ка, тыс. р.

 

-

-0,084

-0,053

-0,065

-

-0,091

– скорректиро-ванная цена, тыс. р.

 

1,747

1,234

1,665

1,671

1,294

1,24

 

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога А4:

  цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл. 3;

  цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м2;

  оцениваемые права собственности: у объекта оценки – частная, у аналога – сервитут. Следовательно, процент отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м2;

  условия финансирования: у объекта оценки – кредит у аналога – типичные. Следовательно, процент отличия и корректировки 15%. 1,68*15%=0,252.

Скорректированная цена = 1,932 тыс. р./м2;

 условия продажи: у объекта оценки – типичные, у аналога – особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,932*8% = +0,155, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

  Скорректированная цена =1,932+0,155= 2,087 тыс. р./м2;

 дата продажи: у объекта оценки – настоящее время, у аналога – 6 месяцев назад. Следовательно, процент отличия = 4%, корректировка = 2,087 * 4% = +0,083, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

 Скорректированная цена = 2,087 + 0,083 = 2,17 тыс. р./м2;

 местоположение: у объекта оценки – средняя отдаленность, у аналога – объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 2,17 * 20% = -0,434, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

 асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки – до 30% и у аналога – до 30%. Следовательно, процент отличия = 0%

– несущая способность грунтов: у объекта оценки – низкая, у аналога – средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 2,17 * 3% = -0,065, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

  скорректированная цена = 2,17 – 0,434 – 0,065 = 1,671 тыс. р./м2;

Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен для того, чтобы сделать вывод о стоимости земельного участка. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1)  Среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,747+1,234+1,665+1,671+1,7187+1,294)/ 6 = 8,851/6=1,475;

2) Модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду: 1,7 1,2 1,7 1,7 1,7 1,3. Модальное значение – 1,7;

3) Медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда: 1,747; 1,234; 1,665; 1,671; 1,7187; 1,294.

Медианное значение: (1,665+1,671) / 2 = 1,668;

4)      Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Таким аналогом является А5 = 1,294. Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, умноженное на площадь земли:

СЗ =(1,475+1,7+1,668+1,294)*1500/4=1,53425*1500=2301 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1м2 представлен в табл. 3.3.

Таблица 3.3. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания торгового типа, тыс. р./ м2

Наименование

Затраты, тыс.р./м2

1

Прямые затраты

 

1.1

СМР:

 

 

– материалы

3,100

 

– заработная плата

1,085

 

– эксплуатационные расходы

0,450

 

– прочие

0,200

 

Итого прямые затраты

4,835

1.2

Накладные расходы

1,209

1.3

Прибыль подрядчика

0,725

 

Итого цена подрядчика

6,769

2

Косвенные затраты

 

 

– оплата услуг проектно-сметных организаций

0,242

 

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы

0,406

 

– затраты на покупку энергетических мощностей

0,677

 

– налоги

1,457


 

Итого затраты инвестора

9,551

3

Прибыль инвестора

2,865

 

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости

12,416

  

При расчете стоимости нового строительства:

 заработная плата составляет 35% от стоимости материалов: 3,100 * 35% = 1,085;

  накладные расходы – 25% от прямых затрат: 4,835 * 25% = 1,209;

 прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат:  (4,835 + 1,209) *12% = 0,725;

 оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат: 4,835 * 5% = 0,242;

 маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика: (4,835 + 1,209 + 0,725) * 6% = 0,406;

 затраты на покупку энергетических мощностей – 10% от цены подрядчика: 6,769 * 10% = 0,677;

   налоги (НДС) – 18% от суммы всех предыдущих затрат: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677) * 18% = 1,457;

 прибыль инвестора – 30% от понесенных расходов:  (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677 + 1,457) * 30% = 2,865.

Стоимость нового строительства равна укрупненному обобщенному показателю стоимости, умноженному на площадь здания:

12,416 * 564 = 7002,624 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула: 

ИН = 1 – (1 – ИФИЗ/100) * (1 – ИФУНК/100) * (1 – ИВН/100), (3.3) 

где ИФИЗ – физический износ здания, %

ИФУНК – функциональный износ здания, %;

ИВН – внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. Для этого воспользуемся Правилами оценки физического износа жилых зданий.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания торгового типа представлен в табл. 3.4. 

Таблица 3.4. Расчет физического износа здания торгового типа 

Конструктивные

элементы здания

Удельный Вес

Количественная оценка износа

Износ конструктивного

элемента, %

Итого износ, %

1

Фундамент

4

Ленточный каменный,

ширина трещин до 5мм

40

1,6

2

Стены

23

Кирпичные, глубина

разрушения швов до 2см

30

6,9

3

Перекрытия

18

18

3,24

4

Кровля

12

50

6

5

Полы

7

45

3,15

6

Проемы

10

40

4

7

Отделочные работы

8

60

4,8

8

Инженерное

оборудование

16

53

8,48

9

Прочие работы

2

24

0,48

 

Итого

100

 

38,65

 

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*40 / 100 = 1,6%.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием. 

Физический износ равен 38,65%, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности. Функциональный износ здания составляет 3% по причине не благоустроенности.

Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки. Определим процентное значение накопленного износа по формуле (3.3):

ИН = 1 – (1 – 38,65/100) * (1 – 3/100) * (1 – 8/100) = 0,4525.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания:

7002,624 * 0,4525 = 3168,687 тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененная в рамках затратного подхода определяется по формуле (1):

СЗП = 2301 + 7002,624 – 3168,687 = 6134,937 тыс. р.

  

3.2.2 Использование сравнительного подхода

 

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимаем все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости приведен в табл. 3.5.

 

Таблица 3.5. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Место

положение

Состо-яние

Транспортная доступность

Стоимость

оборудо-вания,

тыс. р.

Цена

продажи,

 тыс. р.

ЦКХ, тыс. р.

Поправки в долях

Скорректированная цена тыс. р.

 

 

 

 

Оборудование

Площадь

По местопо-ложению

По состоянию

По транспортной доступности

 

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Объект

оценки

564

С/о

Уд.

Гл.

0

А1

649

С/о

Хор.

Гл.

0

7783

7783

6764

1

0,9

1

6088

А2

423

С/о

Уд.

Гл.

228

4894

4666

6221

1

1

1,06

6594

А3

1015

С/о

Хор.

Втр.

234

11585

11351

6307

1

0,9

1,06

6017

А4

367

Отд.

Хор.

Втр.

0

3594

3594

5523

1,15

0,9

1,06

6059

А5

790

Отд.

Уд.

Гл.

242

7410

7168

5117

1,15

1

1,06

6238

А6

733

Отд.

Хор.

Гл.

262

7790

7528

5792

1,15

0,9

1

5995

А7

1128

Цен.

Хор.

Гл.

276

15252

14976

7488

0,9

0,9

1

6065

А8

282

Цен.

Уд.

Гл.

0

3413

3413

6826

0,9

1

1,06

6512

А9

508

Цен.

Хор.

Втр.

270

6721

6451

7162

0,9

0,9

1,06

6149

 

ЦКХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

ЦКХ по стоимости оборудования (гр.8) находится как разность между ценой продажи (гр. 7) и стоимостью оборудования (гр. 6), т.к. у объекта оценки нет оборудования. Например, А1: 7783 – 0 = 7783 тыс. р.

ЦКХ по стоимости площади (гр. 9): находится цена 1м2 аналога и затем умножается на площадь объекта оценки. Например, А1: 7783/649*564=6764 тыс.р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

  15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

  10% между центром и районом средней отдаленности.

Например, т.к. объект оценки находится в районе средней отдаленности, то, если аналог находится, в центре поправка в долях будет равна 0,9; если аналог в отдаленном районе – 1,15.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Поправки на состояние объекта:

 

С/о: А2/А1 = 6221/ 6764 = 0,92; Отд.: А5/А6 = 5117 / 5792 = 0,88; Цен.: А8/А7 = 6826 / 7488 = 0,91;

 

Среднее арифметическое между этими числами = 0,9.

Поправки на условие транспортной доступности:

 

С/о: А1/А3 = 6764 / 6307 = 1,07; Отд.: А6/А4 = 5792 / 5523 = 1,05; Цен.: А7/А9 = 7488 / 7162 = 1,05;

Среднее арифметическое между этими числами = 1,06.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Теперь проводим согласование полученных цен. Для этого анализируются четыре показателя (среднее арифметическое, мода, медиана, скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога), а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов (табл. 3.5).

Среднее арифметическое = 6191 тыс. р.

Мода = (6059+6065)/2=6062 тыс. р.

Ранжированный ряд: 5995 6017 6059 6065 6088 6149 6238 6512 6594.

Медиана = 6088 тыс. р.

Аналог, похожий на объект оценки – А6 = 5995 тыс. р.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица:

 

А = а ij .

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj },

 

где а ij –числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Хi) над другой (Хj).

 

Таблица 3.6. Квадратная матрица и расчет скорректированных цен с учетом весовых коэффициентов

 

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

Сум-ма

Уд. вес

Р1

РН(1)

Итого

А1

1

1

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

12,5

0,15

1,335

0,16

974,08

А2

1

1

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

12,5

0,15

1,335

0,16

1055,04

А3

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,108

649,836

А4

0,5

0,5

0,5

1

0,5

0,5

0,5

0,5

1

5,5

0,07

0,565

0,068

412,012

А5

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

679,942

А6

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

653,455

А7

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

661,085

А8

0,5

0,5

1

1,5

1

1

1

1

1,5

9

0,11

0,91

0,109

709,808

А9

0,5

0,5

0,5

1

0,5

0,5

0,5

0,5

1

5,5

0,07

0,565

0,068

418,132

Итого

81

1

8,35

1

6213,39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Удельный вес находится делением суммы каждого аналога на число итого по столбцу «Сумма»: А1: 12,5/81=0,15.

Столбец Р1 получается путем умножения вектора «Уд. вес» на матрицу:

0,15*1+0,15*1+0,11*1,5+0,07*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,07*1,5=1,335;

Столбец РН(1) – удельный вес. Например, для А1: 1,335/8,35=0,16.

Столбец итого находится умножением РН(1) на гр.13 табл. 3.5.

В целях получения значений большей точности значение аij варьируется по степени отличия от единицы.

В итоге получили скорректированную цену с учётом всех поправок. Скорректированная цена составляет 6213,39 тыс.р.

С помощью метода согласованных пар мы нашли разницу в ценах между аналогами. Из суммы всех показателей и скорректированной цены итога матрицы вычисляем среднее арифметическое, тем самым мы, определяя стоимость объекта недвижимости:

(6191 + 6062 + 6088 + 5995 + 6213,39)/5 = 6109,9тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 6109900 рублей.

Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. 

Таким образом, сравнительного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.

 

 

3.2.3 Использование доходного подхода

 

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

 

СДП = ЧОД / ККАП, (3.4)

 

где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. Это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2).

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы. Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. В данном случае величина убытков составляет 5% от ПВД, из-за недозагрузки объекта недвижимости, т.е. пустует несколько помещений.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах (табл. 3.7).

Таблица 3.7. Отчет о доходах и расходах

Показатели

Сумма, р.

Порядок расчета

ПВД

1895040

2707200*0,7

Убытки

94752

5% от ПВД

ЭВД

1800288

ПВД – Убытки

ОР:

950700,564

 

- налог на землю

42000

7 р./ м2 площади земли / квартал

- налог на имущество

76678,74

2% от СНС

- коммунальные расходы

270720

40 р./ м2 / мес.*Sзд*12

- расходы на управление

270043,2

15% от ЭВД

- страхование

7002,624

0,1% от СНС в год

- обеспечение безопасности

284256

15% от ПВД

Резервы

140052,48

2% от СНС в год

ЧОД

709534,956

ЭВД – ОР – Резервы

 

 

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 годам, т.е. за 20 лет произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость, т.к. тип здания оцениваемого объекта – торговое и оно находится в центре города с развитой транспортной, инженерной инфраструктурой, следовательно, оцениваемая недвижимость привлекательна. Таким образом, норма возврата капитала равна 100 / 20 = 5%.

Определим величины составляющие ставку доходности:

– Риск низкой ликвидности равен 5%, т.к. данный объект недвижимости можно продать в более длинные сроки в связи с его отдаленным местоположением (средняя отдаленность) и непостоянным уровнем деловой активности в данном секторе рынка;

– Риск вложений в недвижимость – 5%, поскольку в районе ограничено предложение объектов на рынке;

– Риск инвестиционного менеджмента: 5%, т.к. инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий.

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.8).

 

Таблица 3.8. Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП

Значение, %

Безрисковая ставка

8

Риск низкой ликвидности

5

Риск вложения в недвижимость

5

Риск инвестиционного менеджмента

5

Норма возврата капитала

5

Итого ККАП

28

 

Используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

СДП = 709534,956/ 0,28 = 2534,05 тыс. р.

 

 

3.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

 

После определения стоимости недвижимости тремя методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.

Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

– Затратный подход имеет наибольший вес (60%), т.к. затратный метод опирается на сметно-нормативную базу строительства и способен дать надежные результаты оценки;

– Сравнительный подход имеет наименьший вес (10%), поскольку существует недостаточность информации о состоявшихся сделках в виду недостаточной развитости рынка недвижимости;

– Доходный подход отражает ту максимальную цену, выше которой потенциальный покупатель платить не захочет. Но данный метод основан на прогнозных данных, поэтому мы отдаем предпочтение в 30%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 3.9.


Таблица 3.9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Подходы к оценке недвижимости

Стоимость, тыс. р.

Весовой коэффициент

Затратный

6 134,937

0,6

Сравнительный

6 109,9

0,10

Доходный

2 534,05

0,30

Рыночная стоимость

5 052,1672

1

 

Рыночная стоимость = 6134,937*0,6+6109,9*0,10+2534,05*0,30 = 5052,1672 тыс. р.

Целью оценки является обеспечение кредита имущества, т.е. рыночная стоимость объекта будет составлять 5 052,1672 тыс. р. итоговая оценка стоимости не обязательно является предопределенной величиной, а скорее наиболее вероятным значением.

 

Заключение

 

Целью данной дипломной работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

При выполнении данной дипломной работы, нужно было определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную СЗП = 6 134,937 тыс. р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 6 109,9 тыс. р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную СДП = 2534,05 тыс. р.

В конце аттестационной работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 5 052,1672 тыс. р.

Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимости находящегося в районе средней отдаленности г. Санкт-Петербурга, Литейный пр., д. 49, с выходом на главную улицу, было установлено, что рациональнее всего использовать его как торговое здание, т.к. ставка аренды за помещение в данном случае является наивысшей и составляет от 500 р./м2. Средняя ставка арендной платы по г. Санкт-Петербургу в 2014 году составили 869 р./м. (Приложение №3 к аттестационной работе).

Используя выше перечисленные подходы, была определена рыночная стоимость объекта на момент оценки, равная 5052,1672 тыс. р. Данный объект недвижимости, возможно, использовать в качестве аптеки или банка т.к. объект достаточно привлекателен с точки зрения выгодного местоположения. Недостатками этого здания являются лишь его удовлетворительное состояние и недостаточно развитая инфраструктура.

В условиях нестабильности российской экономики и экономических санкций ЕС и США в 2014-2015 гг., указанная ставка аренды и стоимость объекта имеют стремление к снижению, в связи с постоянно увеличивающимся предложением коммерческой недвижимости на рынке г. Санкт-Петербурга и снижающимся спросом.

 

Список литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 23.12.03г.); Часть вторая от 26.01.96г. №14-ФЗ (ред. от 23.12.03г.)

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. №136-ФЗ.

3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135 – ФЗ от 29.07.1998г., а также Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятый Государственной Думой 2 июля 2014 года и одобренный Советом Федерации 9 июля 2014 года.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г.

5. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки ФСО №1».  Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256

6. Федеральный стандарт оценки №2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007. №255

7.Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)». Приказ Минэкономразвития и торговли РФ №254

8. Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» №568-р от 06.03.2002

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд. – СПб.: Питер, 2007

10. Виноградов Д.В.. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136с.

11. Власов А.Д., Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города

12. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. Изд. «Маросейка», 2009

13. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Изд. «Финансы и статистика», 2008

14. Постюшков А.В., Бортник А.НОценка бизнеса и недвижимостиУчебное пособие / А.ВПостюшковА.НБортник. - Саратов: Издат. центр СГСЭУ, 2000

15. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2007

16. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимости недвижимости): практикум, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2008

17. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Челябинск, ЭКСМО, 2007

18. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие, М.: Изд-во «Омега-Л», 2010

19. Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. - М.: 2008

20. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и  практическое пособие. – М.: Дело, 1998

21. Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов.- Москва: Издательский центр « МарТ», 2004

22. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости . – С-Пб., 1996

23. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.., Инфра – М, 1997

24. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 1996

25. Официальный сайт Межрегиональной ассоциации оценщиков

26. Официальный сайт Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.»

 

 Приложение №1. Месторасположение объекта оценки 

 Allbest.ru Приложение №1. Месторасположение объекта оценкиAllbest.ru

 

Приложение №2. Средние ставки по ипотеке по состоянию на 01.10.2014 (в рублях и валюте)  

Приложение №2. Средние ставки по ипотекепо состоянию на 01.10.2014 (в рублях и валюте)

  

Приложение №3. Средние арендные ставки по г. Санкт-Петербургу 

Приложение №3. Средние арендные ставкипо г. Санкт-Петербургу