Каталог

Помощь

Корзина

Правонарушения в сфере ипотечного кредитования

Оригинальный документ?

Содержание


Введение3

1. Современное состояние гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования7

2. Понятие, характеристика и форма кредитного договора об ипотеке22

2.1 Порядок государственной регистрации22

2.2 Права и обязанности сторон30

2.3 Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке и его реализация39

2.3.1 Судебный порядок обращения взыскания42

2.3.2 Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество46

3. Гражданско-правовое нарушение в сфере ипотечного кредитования, их последствия и пути предотвращения50

3.1 Особенности гражданско-правовой ответственности сторон ипотечного кредитования50

3.2 Иные формы ответственности сторон за нарушения договора об ипотеке73

3.3 Совершенствование договора ипотечного кредитования77

Заключение86

Список использованной литературы90


Введение

Актуальность ипотеки существенно возрастает в после минувшего мирового финансово-экономического кризиса. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

В отношениях сторон, заключивших договор ипотеки, возникают долгосрочные гражданско-правовые отношения. Исполнение обязательств по договору – не единственное распространенное нарушение, договора. Существуют огромное количество нарушений, а так же преступлений до подписания договора.

Актуальность темы исследования. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. 

От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. 

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. 

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом[1]. 

Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. 

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. 

При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. 

Таким образом, возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной гражданско-правовой системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач.

Объект исследования: ипотечное кредитование, предмет: нарушения в процессе реализации ипотечного кредитования в гражданско-правовом законодательстве РФ.

Целью дипломной работы является рассмотрение и анализ проблем ипотечного кредитования в системе гражданско-правового законодательства РФ.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

Рассмотреть понятие ипотеки недвижимого имущества, а также современное состояние гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования;

Проанализировать понятие, характеристики и форму кредитного договора об ипотеке, порядок государственной регистрации;

Изучить ответственность сторон в договорном обеспечении ипотечного кредитования, а также права и обязанности сторон по договору ипотеки недвижимого имущества.

Для написания дипломной работы были использованы труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Так, среди авторов следует отметить: Базанова И.А., Гришаева С.П., Жукова И.В., Щербакова А.И., Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколова В.Н., Платкина М., Терковскую Е., Яшенкова К., Щербакова А.И., Ивасенко А.Г., Опольскую Н.В., Соколова В.И.

Кроме того, при написании работы были использованы аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ; периодические издания России; действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Автором рассмотрены преступления и нарушения договора ипотеки. Рассмотреть процесс развития ипотеки в России, обобщить и проанализировать практический опыт. Предложить варианты совершенствования договора ипотеки, а также дать практические рекомендации по разработке возможных схем внедрения ипотеки на уровне отдельного региона, а также выявление современных тенденций и проблем развития ипотеки в России и выработка возможных путей решения наиболее актуальных из них.


1. Современное состояние гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества.

Сущностью понятия «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).

Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Вкратце остановимся на обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, тем более, что в данное законодательство были внесены изменения и дополнения.

Прежде всего, необходимо выделить     Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[2] – данный законодательный акт принят во исполнение положений ГК РФ, является специальным законом.

Отдельно выделим Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «Об ипотечных ценных бумагах» [3]. Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

2. Понятие, характеристика и форма кредитного договора об ипотеке

2.1 Порядок государственной регистрации

В соответствии с п.1 ст.10 Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Прежде всего, подчеркнем, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ ст.10 Федерального закона «Об ипотеке» была изложена в новой редакции. Ранее Закон предусматривал наряду с обязательной письменной формой и государственной регистрацией также и обязательное нотариальное удостоверение договора. В настоящее время нотариальное удостоверение не обязательно, тем самым законодатель возложил обязанность проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны договора, конечно же, могут предусмотреть в договоре и обязательство его нотариально удостоверить.

Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия - юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п.2 ст.10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом споров и дискуссий. В этой связи подчеркнем, что Закон об ипотеке с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким образом, сделка считается совершенной с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной регистрации договора[12].

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Приведем пример из практики: «Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.

Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации 

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 

3.  Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

4. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» 

5.  Федеральный закон от 24 июля 2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

6. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Строй-Информ. - 2002г. - №9.

7.  Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001г. №343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002г. -  №2.

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002г. №1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003г. - №3.

9. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - №10.

10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 1996. - №9.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004г. №А11-5784/2003-К1-5/262. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005 г. - № 4.

12. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2003г. №КГ-А40/4139-03. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2004. - № 14.

13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 августа 2004г. №А56-38108/03. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005 г. - № 23.

14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005г. № 90. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -  2006г. - № 15.

15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №4.

16. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2006.

17.  Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. – Ипотека. – М., 2006.

18. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: «Юристъ», 2005.

19. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2006. - С. 100.

20.  Ипотека в России / Под ред. Толкушина А.В. – М., 2008.

21.    Ипотека. Вопросы правового регулирования. – М., 2006.

22. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара “Современные проблемы экономики и менеджмента”. - Новосибирск: СГГА, 2008. - С. 173-179.

23. Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 2006. - № 8.

24. Назаров В.Б. Ипотека. Руководство к действию. 2-е изд. – М., 2005.

25. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программ подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. - М., 2005.

26. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит.- 2006. -№3. - С. 53-57.

27. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. - 2004. - № 9. -С. 16-26.

28.  Фомичева Л.П. Квартира по ипотеке: ответ на любой вопрос. – М., 2007.

29.  Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели// Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2009. -С. 101-102.

30.  Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов “Строительство”. - 2009. -№ 7 (487). - С.88-93.

31. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2005 г. – С. 42.