Экспертиза регистрируется в надзорных органах (Ростехнадзор). Экспертизе подлежат объекты связанные с особо опасным производством (некоторые грузоподъемные средства, баки под давлением, паропроводы, газопроводы, здания относящиеся к ООП). полный перечень объектов попадающих под экспертизу есть в нормативных документах, перечень которых приводится ниже. Процесс проведения и прохождения регистрации заключения экспертизы регламентируется следующими нормативными документами: ФЗ №116 ПБ 03-246-98 РД 03-298-99 ПБ 03-517-02 так же организация проводящая экспертизу должна иметь соответствующие лицензии. Принципиальной разницы в составе работ при выполнении экспертизы и проведении обследования нет. Обследование технического состояния здания - выполняется на основании допуска СРО проектировщиков, с целями, указанными в ГОСТ 53778. Экспертиза промышленной безопасности (в том числе зданий) - выполняется на основании лицензии Ростехнадзора, в соответствии с требованиями 116-ФЗ; судебная экспертиза (гражданские дела) - для выполнения разрешений не требуется, регламентируется гражданским процессуальным кодексом; судебная экспертиза (уголовные дела) - выполняется государственными экспертами, регламентируется уголовно-процессуальным кодексом. Чаще всего путаница происходит в области понятий "обследование зданий" и "экспертиза зданий (ПБ). Первым документом по обследованию был ВСН 57-88 (с 1986 г), он касался только жилых зданий, в промышленности были различные ведомственные документы, не имеющие единой терминологии, потом появился СП 13-102 (2004 год), но в области ПБ уже была сложившаяся и развитая система нормативов и только с появлением ГОСТ 53778 (2011 год) начали приходить к единой терминологии в области обследования и экспертизы Обследование здания, на данный момент, является частью экспертизы ПБ, но система лицензирования разделяет эти понятия, так как эксперты ПБ без допуска СРО не имеют права проводить обследование, а проектировщики с допуском СРО не имеют права проводить экспертизу ПБ без лицензии Ростехнадзора Эти понятия различаются только правом выполнения работ, а по своей сути (составу работ, задачам) они практически идентичны, существенным отличием может быть только цель выполнения работ, именно цель работ и покажет вам что необходимо вам делать - экспертизу или обследование. ГОСТ 53778 распространяется на проведение работ по: - комплексному обследованию технического состояния зданий и сооружений для проектирования их реконструкции или капитального ремонта; - обследованию технического состояния зданий и сооружений для оценки возможности их дальнейшей безаварийной эксплуатации или необходимости их восстановления и усиления конструкций; - общему мониторингу технического состояния зданий и сооружений для выявления объектов, конструкции которых изменили свое напряженно-деформированное состояние и требуют обследования технического состояния; - мониторингу технического состояния зданий и сооружений, попадающих в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий, для обеспечения безопасной эксплуатации этих зданий и сооружений; - мониторингу технического состояния зданий и сооружений, находящихся в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии, для оценки их текущего технического состояния и проведения мероприятий по устранению аварийного состояния; - мониторингу технического состояния уникальных, в том числе высотных и большепролетных, зданий и сооружений для контроля состояния несущих конструкций и предотвращения катастроф, связанных с их обрушением. Порядок проведения технической экспертизы здания: Задание технической экспертизы: 1. Экспертиза общестроительных работ. 1.1 Идентификация недостатков и дефектов несущих и ограждающих конструкций (фундаменты, стены, крыша, стеклянные конструкции). Заключение конструктора по результатам констатированных деформации. 1.2 Идентификация недостатков и дефектов отделочных работ (стены, потолки, полы, специальные элементы). 1.3 Идентификация недостатков и дефектов специальных работ (камин). 4 1.4 Идентификация недостатков и дефектов работ по благоустройству. 2. Термоаудит и проверка наружных конструкций на плотность. 2.1. Инструментальное определение мест тепловых потерь здания, что является важным для определения планируемых эксплуатационных затрат по отоплению здания и пр. 3. Экспертиза и аудит сетей отопления. 3.1. Проверка состояния котельной, элементов системы отопления и настроек котла. 4. Экспертиза и аудит сетей вентиляции. 4.1. Проверка состояния и настроек вентиляционного оборудования, элементов системы вентиляции и замеры параметров обмена воздуха. 5. Экспертиза и аудит сетей кондиционирования. 5.1. Проверка состояния и настроек кондиционерного оборудования, элементов системы кондиционирования и замеры параметров охлаждения воздуха (расчетная проверка мощности системы). 6. Экспертиза и аудит сетей водообеспечения. 6.1. Проверка системы холодного водоснабжения (проверка давления системы, проточности системы). 6.2. Проверка системы горячего водоснабжения (проверка давления системы, проточности системы, проверка системы циркуляции горячей воды). 6.3. Проверка состояния и настроек системы водоподготовки. 6.4. Заказ анализа воды. 7. Экспертиза и аудит сетей канализации. 7.1. Проверка системы канализации (проверка проточности системы). 7.2. Проверка сетей канализации ТВ зондом. Проверка позволяет оценить состояние канализационных труб изнутри, что может быть важно для обследования системы канализации под фундаментом дома. 8. Экспертиза и аудит состояния бассейна и его обеспечивающих сетей. 8.1. Проверка состояния и настроек системы оборудования бассейна. 8.2. Проверка состояния воды в бассейне (химический анализ - экспресс метод) 8.3. Проверка состояния покрытия бассейна (PVC покрытие). 9. Экспертиза и аудит сетей электроснабжения. 9.1. Проверка состояния главного щита. 9.2. Проверка системы электроинстолляции: выборочная проверка групп электроинстолляции на сопротивление. 9.3. Проверка системы заземления и молниезащиты. 5 9.4. Проверка нагрузки и расчет резерва системы электроснабжения. 10. Экспертиза и аудит сетей слабых токов. 10.1. Проверка состояния вводного кабеля (телефон, интернет). 10.2. Проверка системы телефонизации (элементы, конфигурация). 10.3. Проверка системы интернет (элементы, конфигурация). 11. Все результаты экспертизы оформить в виде единого отчета с фотофиксацией и рекомендациями по устранению констатированных дефектов и недостатков. 2.Пример выводов и рекомендаций по результатам проведения экспертизы: Основываясь на результаты проведенных проверок на объекте в +++, были сделаны следующие выводы и рекомендации по основным проблемам и недостаткам здания (детальное описание находится в материалах технической экспертизы): 1. Констатированы признаки неравномерной усадки фундамента здания. Показатель - трещины на фасаде. Констатированы трещины двух типов – поверхностные и сквозные. Характер констатированных трещин и ширина их раскрытия указывают на то, что они не влияют на конструктивную целостность и безопасность эксплуатации несущих конструкций. Необходимо произвести „протезирование” и косметический ремонт трещин на фасаде здания. 2. Признаков нарушений гидроизоляции подвала здания не обнаружено. 3. Констатированы проблемы конструкции крыши: нарушен теплоизоляционный и пароизоляционный слои чердачного перекрытия, а также недостаточная вентиляция чердачного помещения. В результате превышения теплопотерь, происходит образование конденсата на несущих конструкциях крыши и стен, в следствие чего, происходит гниение деревянных конструкций и повреждение внутренней отделки. Необходимо обеспечить вентиляцию чердачного помещения и произвести обработку деревянных конструкций антисептиком. 4. Констатированы повреждения и деформации ограждающих конструкций бассейна – несущих металлических конструкций, ограждающих оконных систем и конструкции крыши. Ввиду неблагоприятного влияния повышенной влажности в помещении 6 бассейна, произошла коррозия всех металлических элементов – несущие конструкции, крепежные элементы конструкции крыши, элементы бассейна (лестница), вентиляционные решетки, шкаф коллектора бассейна, элементы освещения и т.д. Также констатированы деформации ограждающих ПВХ конструкций - окон и дверей. Именно через ограждающие конструкции помещения бассейна происходят наиболее большие теплопотери, а следовательно необходимы наибольшие энергозатраты на его содержание. Необходимо обеспечить необходимую вентиляцию помещения и произвести антикорозионную обработку несущих металлических конструкций, остальные поврежденные металлические элементы подлежат замене. Необходимо пересмотреть решения ограждающих конструкций бассейна, вплоть до их полной замены. 5. Обследованные стеклянные конструкции находятся в удовлетворительном состоянии. Необходимо произвести профилактическое обслуживание окон и дверей. 6. При проведении тепловизионного обследования здания констатировано, что энергоэффективность и воздухопроницаемость здания соответствует нормативным требованиям. Однако, для уменьшения теплопотерь здания, целесообразно рассмотреть возможность улучшения показателей теплового сопротивления оконных и дверных конструкций, а также чердачного перекрытия и ограждающих конструкций бассейна. Для определения наиболее эффективных конструктивных и узловых решений, которые позволят достигнуть показателей максимальной энергоэффективности здания, необходимо произвести энергоаудит с расчетом энергопотребления. 7. При проведении обследования территории, констатированы локальные повреждения конструкций забора и локальные зоны проседания брусчатки. Необходимо провести косметический ремонт забора и устранение просадки брусчатки. 8. При проведении обследования отделки здания, констатированы дефекты крашеных стен и потолков, а также отслоения кафеля от основания в помещениях бассейна и гаража. Необходимо провести косметический ремонт. 9. При проведении обследования системы отопления, констатировано, что система морально устарела. Запас ресурса котла 3-5 лет. Все регулировки котла могут 7 проводиться только в ручном режиме. На содержание бассейна потребляется ~65% мощности котла. Рекомендуем произвести перерасчет и реконструкцию системы отопления. 10. При проведении обследования систем вентиляции, констатировано, что системы не обслуживались, не эксплуатировались и находятся в запущенном состоянии. Качество монтажа вентиляционных систем не соответствуют нормативным правилам. Производительность вентиляционного агрегата здания позволяет обеспечить минимальные требования воздухообмена в жилом доме. Система вентиляции бассейна не обеспечивает нормальное функционирование данной зоны. Рекомендуем разработать проект для проведения капитального ремонта или замены всего оборудования. 11. При проведении обследования системы кондиционирования, констатировано, что существующее решение крепления агрегатов системы кондиционирования является причиной деформаций несущих конструкций здания. Агрегаты системы кондиционирования находятся в рабочем состоянии. Управление фанкойлами осуществляется в ручном режиме. Качество монтажа трубопроводов систем не соответствуют нормативным правилам. Рекомендуем установить агрегаты системы кондиционирования на отдельно стоящую платформу, произвести сервисное обслуживание чиллера и фанкойлов, заменить систему трубопроводов, и установить систему автоматического контроля температуры. 12. При проведении обследования системы подготовки питьевой воды, констатировано, что агрегаты находятся в удовлетворительном состоянии. В результате анализа питьевой воды констатировано, что превышено содержание сульфат-ионов. Для улучшения показателя содержания сульфат-ионов, рекомендуем установить систему обратного осмоса. Рекомендуем провести профилактическое обслуживание кранов и смесителей. 13. При проведении обследования системы канализации, сверхнормативная усадка труб, противоуклоны, серьезные засоры, повреждения труб или некачественные стыки не обнаружены. Также было констатировано, что трубопроводы ливневой канализации за время эксплуатации не промывались и серьезно загрязнены. Рекомендуем провести промывку канализационных трубопроводов 14. При проведении обследования состояния бассейна, констатировано, что оборудование находится в рабочем состоянии, но морально и технически устарело. В существующем состоянии бассейн может прослужить 2-3 года. Все обслуживание бассейна может проводиться только в ручном режиме. Уход за бассейном производится нерегулярно. Массажный навесной блок имеет явные повреждения. 8 Рекомендуем провести частичную замену оборудования и проржавевших деталей бассейна. 15. При проведении обследования системы электроснабжения, констатировано, что доступной мощности не достаточно для одновременного функционирования электрооборудования здания. Силовые сети и освещение объединены, что является ошибкой. Отсутствует система молниезащиты и заземления. Отсутствует электроподогрев системы водостоков. Необходимо произвести реконструкцию сетей электроснабжения, а также подать запрос на увеличение мощности от сетей Красэнерго. Рекомендуем установить системы молниезащиты и заземления, а также электроподогрев системы водостоков. Группировка и описание зданий и сооружений Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д. К основным признакам группировки зданий относят: · этажность; · вид освещения; · систему водухообмена; · температурный режим; · транспортное оборудование; · вид строительного материала; · капитальность; · срок службы. Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки») и элитные (люкс). Престижные современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские» середины прошлого века и пятиэтажные с высокими потолками и лифтами. Массовые современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города. Пятиэтажные дома - панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода. В группировку общественных зданий и сооружений входят: · предприятия торговли; · предприятия общественного питания; · административные; · культурно-просветительские учреждения; · лечебно-оздоровительные учреждения; · учебно-воспитательные учреждения и т.д. Сооружения классифицируются по следующим признакам: · функциональное назначение; · вид строительного материала; · капитальность; · срок службы. Функциональное назначение сооружений подразделяется на: · коммуникационное; · транспортное; · водоканализационное; · устройства для размещения технического оборудования. Сооружения подразделяются по следующим видам строительного капитала: · земляные; · деревянные; · каменные; · кирпичные; · металлические; · железобетонные. По капитальности сооружения подразделяются на: · прочные; · особо прочные; · вековой прочности. По сроку службы сооружения подразделяются на: · 8-15 лет; · 20-30 лет; · 40-75 лет; · 100-200 лет. Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы. 1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям. 2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов? от их пола до потолка, а мансарды? от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды. 3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем. 4. При описании недостатков составляют «дефектную» ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности. 5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом? по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 1). Таблица 1 Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы

Фактическое время существования, лет	Средние предельные сроки службы строений, лет
	0,005	0,01	0,01	0,02	0,03	0,04	0,20	0,26
	0,02	0,03	0,04	0,06	0,12	0,16	0,45	1,00
	0,04	0,06	0,09	0,14	0,25	0,36	1,00
	0,11	0,18	0,25	0,39	0,70	1,00
	0,16	0,25	0,36	0,56	1,00
	0,22	0,34	0,49	0,77
	0,30	0,45	0,64	1,00
	0,36	0,56	0,81
	0,45	0,70	1,00
	0,54	0,84
	0,64	1,00
	0,75
	0,87
	1,00

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

Прочность и устойчивость конструкции;

Влаго- и морозостойкость;

Водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

Удельные площади и кубатура;

Температурно-влажностный режим в помещениях;

Термичность, звукоизоляция;

Эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

Отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

Отношение строительного объема к рабочей площади;

Отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

Комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

Стоимость возведения строения;

Эксплуатационные затраты;

Доходность использования.

Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Безопасность эксплуатации - это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом.

Показателем безопасности воздействия недвижимого имущества является:

· радиоактивное;

· электромагнитное;

· химическое;

· сейсмологическое;

· пожароопасное;

· шумовое;

· психологическое;

· вибрационное.

После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести

анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне: в ближайшем окружении.

Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием принятому в данном районе

типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус

и экономическое местоположение объекта.

Ситус - результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической

среды по крайней мере на четырех уровнях. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

К переменным макроэкономическим факторам недвижимых объектов относят:

· уровень инфляции;

· уровень безработицы;

· общее состояние экономики;

· система налогообложения;

· валютные курсы;

· конъюнктура на мировых рынках;

· международные события;

· степень интеграции экономики в мировую систему.

ИИзучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку

ссредств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:

а) а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их

концентрации до безопасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого

уровня, часто с использованием специального оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются вконтейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или

подвергаются специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют

факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти:

система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные

нормы; условия перевода);

капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к

отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения

хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия);

регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими);

меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую

среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования).

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные

климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений

таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной

среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.

Одной из уникальных характеристик земельного участка является описание местоположения границ земельного участка.

Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Указывается, если объектом недвижимости является земельный участок. Сведения о местоположении границы земельного участка:

ü список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы земельного участка в метрах с округлением до 0,01 метра и с указанием погрешности определения, система координат);

ü кадастровые номера смежных земельных участков;

ü дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка (наименования природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, в том числе линейных объектов, если местоположение отдельных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов).

4) Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

Одной из уникальных характеристик здания, сооружения или объекта незавершенного строительства является описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке.

Если объектом недвижимости является земельный участок или помещение, то информация не приводится.

а. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание;

Описание местоположения здания на земельном участке приводится в техническом плане здания.

б. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является сооружение;

Описание местоположения сооружения на земельном участке по аналогии со здание и помещением должно приводиться в техническом плане, но его форма в настоящее время не утверждена.

в. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

Описание местоположения объекта незавершенного строительства на земельном участке по аналогии со зданием и помещением должно приводиться в техническом плане, но его форма в настоящее время не утверждена.

5) Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

Одной из уникальных характеристик помещения является кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения.

Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета, а также при осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства.

а. Кадастровый номер здания в котором расположено помещение;

б. Кадастровый номер сооружения в котором расположено помещение;

в. Номер этажа, на котором расположено помещение;

Указывается при наличии этажности.

г. Описание местоположения помещения в пределах этажа;

Данные приводятся в кадастровом и/или техническом паспортах, а также в техническом плане помещения. На плане расположения помещения на этаже отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.

д. Описание местоположения помещения в пределах здания;

Сведения о местоположении помещения в пределах здания:

Описание местоположения помещения в пределах здания.

е. Описание местоположения помещения в пределах сооружения;

Сведения о местоположении помещения в пределах сооружения:

Описание местоположения помещения в пределах сооружения.

ж. Описание местоположения помещения в пределах части здания;

Сведения о местоположении помещения в пределах части здания:

Номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у здания);

Описание местоположения помещения в пределах части здания.

з. Описание местоположения помещения в пределах части сооружения;

Сведения о местоположении помещения в пределах части сооружения:

Номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у сооружения);

Описание местоположения помещения в пределах части сооружения.

АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание месторасположения объекта оценки

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область , г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Объект оценки расположен среди других частных домовладений, подъезд к нему осуществляется с улицы Мадояна.

Домовладение удалено от объектов, неблагополучно влияющих на экологическую ситуацию в месторасположении объекта оценки.

В прилегающей к домовладению, зоне имеется достаточное озеленение.

Жилой дом расположен в зоне с хорошо развитой инфраструктурой.

Земельный участок характеризуется развитой сетью водонаполненных коммуникаций, находится в квартале, застроенным жилыми и нежилыми зданиями, освещенностью в ночное время, уборкой территории в любое время года. В непосредственной близости от жилого дома не проводятся строительные работы .

Зона характеризуется низким потоком пешеходов.

По прилегающим дорогам движение осуществляется круглосуточно и круглогодично с высокой интенсивностью.

Местной осадки грунта вокруг здания не обнаружено. Подземные выработки отсутствуют. Зона не использовалась под свалку отходов. Жилой дом не является памятником истории и архитектуры.

Зона уверенного приема телепередач и применения сотовой связи .

Домовладение расположено вне зоны оползневых явлений, а также вне закарстованных зон. Техническое состояние соседних построек в целом хорошее.

Местоположение оцениваемого объекта приведено на фрагменте карты города.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, литер К, площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений), расположенный на земельном участке площадью 875,0 м2, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Мадояна, 12.

Краткая характеристика земельного участка, на котором расположены улучшения, приведена в нижеследующей таблице.

№ п/п	Наименование	Значение
	Площадь земельного участка, м2
	Кадастровый номер	61:44:06 23 01:0022
		Земли населенных пунктов
	Фактическое использование (характер деятельности)	Эксплуатация домовладения
	Сервитута	Отсутствуют
	Форма участка	Правильная
	Неблагоприятные условия окружающей среды	Не выявлены

Объект оценки - отдельно стоящий двухэтажный жилой дом с цокольным этажом и мансардой, здание кирпичное, 2000 года постройки. Сведения о группе капитальности в техническом паспорте отсутствуют, по описанию конструктивных элементов дома - I группа капитальности.

Согласно техническому паспорту инвентарный № 000/6 составленному по состоянию на 21.05.2007 г. площадь всех частей здания составляет 560,4 м2.

Свидетельство о государственной регистрации серия 61 АБ № 000 от 01.01.2001 г. выдано на жилой дом площадью 513,5 м2 (без учета холодных помещений).

Характеристика основных строительных конструкций жилого дома:

Стены и перегородки: кирпичные.

Перекрытия и покрытия: железобетонные.

Крыша: металлочерепица.

Полы: бетонные, покрытые мраморной, керамической плиткой, ковролином.

Проемы оконные: металлопластиковые.

Дверные проемы: деревянные.

На нижеприведенных фотографиях приведен фотообзор объекта оценки.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одна из важнейших составляющих развития любого города или района – его рынок недвижимости . В Западном жилом массиве он уникален. Масштабная застройка огромного Ливенцовского района пойдет на пользу Западному району. Поскольку вместе с новостройками будет развиваться инфраструктура, появляться рабочие места, крупнейшие компании открывать свои филиалы и представительства. Все это, несомненно, повлияет на цены жилой недвижимости, в частности на «вторичный рынок ». Со слов ведущих специалистов агентства недвижимости «Дон-МТ», сейчас наблюдается оживление этого рынка. Рост цен будет продолжаться до нового года . Квадратные метры в квартирах с разным количеством комнат дорожают непропорционально. Сильнее всего рост цен заметен на однокомнатных квартирах . За 4 месяца с мая по август он составил 16,5%. Средняя цена предложения 1 м2 в однокомнатных квартирах западного района увеличилась сруб. доруб. Для сравнения - в четырехкомнатных апартаментах цена 1 м2 за то же время выросла всего на 3,2% сдорублей.

Западный район активно строится. На улице Извилистой сейчас есть возможность приобрести квартиры в новых панельных десятиэтажных домах, а на улице Стабильной возводятся объекты различного формата, но все они тоже отличаются высоким качеством современного жилья. А их «разнометровость» позволяет выбрать наиболее подходящий по цене. Например, новенькая однокомнатная квартира площадью 40 метров в 16-и этажном доме продаётся за 2,2 миллиона рублей.

Изюминка Западного района - частный сектор . В секторе домовладений существует огромный выбор участков для будущего строительства. В Западном жилом массиве у покупателя есть самый широкий выбор вариантов из тех предложений, что имеются в дачных товариществах. Цена земельного участка площадью 6 соток, пригодного для застройки, колеблется от 1,5 до 6 миллионов рублей и выше. В зависимости от расположения и наличия коммуникаций на участке.

Рынок коммерческой земли будет пополняться за счет кварталов частных домовладений. Рынок земли в Ростове риэлтеры считают наиболее динамичным. За год земля здесь подорожала минимум на 50-60%, а самые интересные участки в центре города успели вырасти в цене в 2-3 раза. Наряду с мелкими участками в несколько соток активным спросом стали пользоваться площадки от 15 соток до 0,5 га - для последующего строительства жилых домов, торговых и офисных объектов. Но такие свободные площадки сегодня могут образовываться лишь за счет расселения и объединения более мелких участков в частном секторе.

Цена за сотку земли в городе колеблется в очень широких пределах: от $ 20 тыс. на окраинах до $ 150 тыс. в центре. В спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) сотка земли под жилую недвижимость (не на магистрали) сегодня может стоить $ 30-40 тыс. и выше. В центре такой участок потянет на $ 100-150 тыс. за сотку. Такая же ситуация с участками под офисы и магазины. Земля на районных магистралях и оживленных улицах под коммерческую застройку обойдется в $ 20-70 тыс. и более за сотку в зависимости от местоположения.

Расселение может быть прибыльным бизнесом.

В отличие от Москвы или Питера в Ростове очень много земли в городской черте занято частными домовладениями и промышленными предприятиями. Не составляет исключения и центр города, где присутствуют целые локальные кварталы из частных домов и производственных площадок. По мнению риэлтеров, именно в таких местах скрыта перспектива развития этой территории на ближайшие 10 лет. Хорошая доходность операций от расселения домовладений и «очистки» документов с целью последующей перепродажи крупному застройщику способствует активному развитию этого сектора рынка.

Участки от 15 соток идо 0,5 га (50 соток) - сегодня наиболее востребованный сегмент. Учитывая существующие ограничения по этажности в центре города, наиболее выгодно приобретать участки выше ул. Красноармейская, где есть возможность построить здание в 15-17 этажей. Спросом пользуются участки на пр. Семашко, в районе ипподрома. Год назад они стоили $ 50-60 тыс. за сотку. За прошедший год цена на них удвоилась.

Основным покупателем мелких участков на оживленных улицах остается малый бизнес. Весьма востребованы участки в 6-10 соток, выходящие фасадом на ул. Королева, пр. Стачки, Коммунистический, 40-летия Победы, ул. Малиновского. Новые владельцы строят здесь магазины, кафе, автосервисы и т. д. Приобретая частные домовладения (участки) для последующей перепродажи или возведения коммерческого объекта, нужно обращать внимание на статус земли. Если она не выкуплена, ее необходимо приобрести в собственность, иначе возможны ситуации, когда крупный застройщик, пожелавший возвести здесь свой объект, сможет отселить вас через суд, предложив среднерыночную цену за участок. А с владельцем земли ему придется долго торговаться о цене объекта.

По мнению риэлтеров, сегодня весьма востребованы участки в 30-60 соток на пр. Стачки, Ленина, ул. Текучева, Нансена, Таганрогском шоссе. Цены на них составляют $ 20-70 тыс. за сотку, но предложения по продаже таких объектов единичны. Промышленные (нежилые) территории с подобной площадью давно распроданы, владельцы существующих крупных участков (промбаз, действующих предприятий, землеотводов в 1,5-3 га и больше) обычно не рассматривают варианты реализации своих объектов как частями, так и в целом. Поэтому, основным источником пополнения вторичного рынка земли участками в 20-50 соток в ближайшие 2-3 года, будет расселение домовладений, расположенных вдоль таких улиц. Этот процесс уже вовсю идет на ул. Красноармейская, где многие участки застроены зданиями бизнес-назначения и отселение идет уже за фасадами, а многие сделки направлены на укрупнение имеющейся земельной собственности.

Инвесторам стоит обратить внимание на участки, расположенные на улицах, ответвляющихся от магистралей районного и трансрайонного назначения (ул. Еременко, пр. 40-летия Победы), комплекс улиц между окончанием пр. Нагибина и началом пр. Космонавтов, улицы на въезде в микрорайоны Каменка и Военвед. Точечное появление уже эксплуатируемых бизнес-объектов на фасадах, неплохая транспортная доступность, реальные цены на отселение, большое количество ветхих домовладений - все это предполагает привлекательное оперирование в данных районах.

Сегодня застройщики активно скупают привлекательные участки земли (от 20 соток, от $ 50 тыс. за сотку) в крупных спальных районах (СЖМ, ЗЖМ) для возведения жилой недвижимости. На рынке предлагаются и большие (от 1 га) участки в Александровке, на 2-м поселке Орджоникидзе. Там цена меньше - от $ 20-30 тыс. за сотку, но участки эти, по мнению риэлтеров, менее перспективны.

Низкая цена таких предложений не означает более низких затрат при последующем строительстве. В этих районах хуже развита коммунальная инфраструктура, и затраты строителей на коммуникации могут быть весьма существенными. Кроме того, новые квартиры в таких районах реализовать сложнее, чем на Северном или Западном.

Октябрьский район является частью муниципального образования «Город Саратов» (Приложение 1), образован 15 декабря 1934 г. Это четвёртый по численности населения район (121,9 тыс. человек), что составляет 14,6% от общего числа жителей Саратова.

Октябрьский район находится в центральной части города и занимает площадь - 2389 га. Его северная граница проходит по улицам Радищева, Сакко и Ванцетти, Мирному переулку, улицам Советской, Рахова, Шелковичной, территории станции Саратов-2 товарный, улице Степана Разина, Вокзальной и Новоузенской. На юге - улицы 4-я Силикатная, 6-я линия, Сызранская, Дальняя, Политехническая и Большая Садовая. С востока район ограничен Волгой, с запада - Кумысной поляной.

В Октябрьский район входят микрорайоны: Агафоновка, Большая Кумысная поляна, Клинический, Малая Кумысная поляна, Первомайский, наряду с официальными названиями микрорайонов район делиться еще и на несколько неофициальных микрорайонов (приложение 2).

Октябрьский район - важный промышленный, транспортный, научный и социальный район города. На территории района осуществляют свою деятельность 29 крупных и средних промышленных предприятий, которые представляют такие отрасли, как машиностроение и металлообработка, топливная, полиграфическая, легкая, пищевая, мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленности.

По территории района проходят 2 трамвайных маршрута и 6 троллейбусных маршрутов, железнодорожная ветка Москва - Волгоград со станциями «Саратов-2 пассажирский», «Саратов-2 товарный», «Локомотивное депо» и «Астраханский переезд».

Октябрьский район является крупнейшим образовательным центром г. Саратова. На его территории расположены 24 детских сада, 12 общеобразовательных учреждений, 10 средних профессиональных учреждений, 10 высших учебных заведений. В районе работает 22 объединения дополнительного образования для детей, 7 подростковых клубов, 76 объединений по 6-ти направлениям: художественно-эстетической, физкультурно-спортивной, культурологической, туристическо-краеведческой, эколого-биологической. Дополняют культурную жизнь района 3 детские музыкальные школы, 7 библиотек, 3 музея. Здесь находятся 28 городских лечебных учреждений.

Для развития физической культуры и спорта в районе действуют 93 спортивных сооружений, в числе которых физкультурно-спортивный комплекс, включающий в себя бассейн «Саратов», ледовый дворец «Кристалл» и спортивный комплекс «Манеж».

На территории района расположены два особо охраняемых природных объекта регионального значения: «Кумысная поляна» - природный парк, площадью 4492,0 га; городской парк культуры и отдыха им. А.М. Горького - памятник природы, площадью 18,7 га. Городской парк, ведет свою историю с начала XIX века - тогда здесь располагались дубовая роща и усадьба саратовского губернатора А.Д. Панчулидзева. Сегодня Городской парк - излюбленное место отдыха саратовцев. Посетители парка могут полюбоваться вековыми дубами и живописными прудами, покормить обитающих в парке белок и водоплавающих птиц, прокатиться на многочисленных аттракционах. Неоценимо для жителей Саратова значение Кумысной поляны. Трудно найти другой город, где бы естественный лесной массив, площадью более 4 тыс. га, практически вклинивался в селитебную часть. Это жемчужина, которую следует беречь для себя и для будущих поколений. Распоряжением Правительства Саратовской области от 14.08.2008 г. №293-Пр Кумысной поляне присвоен статус природного парка.

За последние годы в Саратове параллельно с развитием бизнеса сформировался так называемый Центральный деловой район (ЦДР).

ЦДР представляет собой замкнутую территорию, ограниченную с юга - Набережной реки Волга, далее ул. Дегтярная, Станционная, вдоль железнодорожного полотна до улицы Рабочей, далее по ул. Университетской до Большой Казачьей, включая территорию Привокзальной площади, ул. Аткарская до Большой Садовой (ДЦ «Навигатор»), далее по ул. 1 Садовая до пересечения с Танкистов, ул. Соколовая до Симбирской, и далее по ул. Зарубина вниз к Волге. Графически территориальные границы центрального делового района представлены на рис. 7.

Рис. 7

Центральный деловой район - это историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство жилых домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт класса. В этой зоне распложено множество зданий коммерческого назначения - офисные центры и торговые комплексы. Таким образом, основная деловая активность города сосредоточена именно в историческом центре.

Существующие офисные центры в Саратове сегодня - это бывшие проектные учреждения и административные здания промпредприятий после капитальной реконструкции. Не менее трети от общего количества офисов на рынке - это бывшие объекты жилого фонда, квартиры на первых этажах, переведённые собственниками в нежилой фонд и используемые для сдачи в аренду предпринимателям или для ведения собственного малого бизнеса.

Объект оценки - однокомнатная квартира № 109, расположенная по адресу: улица им. Н.Г. Шевченко, дом № 33/45. Многоэтажный жилой дом расположен в центре микрорайона, в квартале между улицами им. Чапаева В.И и Вольская.

По соседству с ним имеются следующие предприятия и общественные здания: Администрация Октябрьского района, Областной потребительский союз, Детский сад №26 «Кораблик», Центральная детская музыкальная школа, Октябрьское отделение ЗАО «Экономбанк», Саратовское отделение «Бин-банк», Агентство по недвижимости Лепта-Н, Частное охранное предприятие, универсам «Гроздь».

Район хорошо обеспечен социальной инфраструктурой и относится к районам повышенного спроса в секторе офисных площадей.

Транспортная доступность объекта оценки очень хорошая, так как здание находится на пресечении с одной из главных транспортных магистралей города улицей им. Чапаева В.И. (рис.8).

Рис. 8 - Местоположение объекта в ЦДР г. Саратова

Учитывая расположение объекта в центральном деловом районе города и возможные направления его использования, можно сделать вывод о высокой коммерческой привлекательности объекта оценки, а его местоположение охарактеризовать как престижное.

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

для объекта офисной недвижимости - расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

1 для объекта торговой недвижимости - расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

2 для объекта складской недвижимости - транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

затратного подхода;

сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.